내달 1일부터 시행되는 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 완화로 중고령층 자영업자 대출의 부실 위험이 악화될 수 있다는 우려가 나오고 있다.

베이비붐 세대를 중심으로 은퇴 연령층의 창업이 늘면서 이들이 주택을 담보로 빌리는 자영업 창업·운영 자금은 이미 빠른 속도로 늘어왔다. LTV와 DTI 규제 완화가 기름에 불을 갖다대는 격이 될 수 있다는 우려가 나오는 이유다.

31일 금융권에 따르면 국민·농협·신한·하나 등 4개 은행 전체 주택담보대출 잔액 가운데 50대 이상 중고령층의 대출 비중은 2011년 말 39.6%에서 지난 6월 말 42.7%로 상승했다.

중고령층 주택담보대출 비중의 확대는 베이비부머 세대(1955∼1963년 출생자)가 은퇴로 자영업에 뛰어드는 추세와 무관하지 않다.

전체 자영업자 수는 작년 들어 감소세를 나타냈지만 50세 이상 은퇴 연령층의 자영업자 수는 계속 늘어나는 상황이다.

주택을 이미 보유한 은퇴 연령층은 대출자금을 신규 주택 구매가 아닌 창업자금, 운영자금, 생계형 자금으로 사용하는 경향이 높다.

한 시중은행 여신담당 임원은 “집값이 하향 안정화되고 부동산 거래가 부진한 가운데 주택담보대출이 늘어난다는 건 상당수가 자영업자의 사업용 대출로 쓰였을 개연성이 크다”고 말했다.

정부가 내달부터 LTV, DTI 대출 규제를 완화하기로 하면서 50대 이상 은퇴 연령층의 주택담보대출 역시 늘어날 전망이다.

박원갑 국민은행 수석 부동산전문위원은 “LTV 및 DTI 완화로 인한 고연령층과 젊은층 간의 상대적 대출 비중 변화를 단언하기는 어렵지만, 50대 이상자의 주택담보대출 절대액이 늘어날 것이란 사실은 부인하기 어렵다”고 내다봤다.

문제는 고연령층의 자영업자일수록 대출 부실 위험이 크다는 점이다.

한국은행 자료에 따르면 작년 3월 현재 50세 이상 차주는 소득 대비 대출 비율이 400%를 초과한 비중이 43.9%로, 50세 미만 차주(38.6%)에 비해 5.3%포인트 높았다.

베이비부머 세대의 자영업 규모가 대부분 영세한 데다 업종도 음식숙박업, 도소매업 등에 편중되어 있어 소득 대비 부채 수준이 열악하다는 점도 문제다.

특히 최근 오피스텔 투자 열풍 등으로 부동산임대업자의 대출 증가율이 최근 3년간 가장 높았으나 임대시장 부진으로 소득창출 여건은 악화되고 있다.

김영도 한국금융연구원 연구위원 “상환능력 측면에서 볼 때 일반적으로 자영업자의 상환능력이 상대적으로 낮은 것으로 평가된다”며 “LTV, DTI 규제완화로 50대 이상 연령층 대출이 확대되면 가계 부채의 질이 나빠진다고 볼 수 있다”고 지적했다.

물론 LTV, DTI 완화가 부채의 질을 개선한다는 반론도 있는 만큼 고연령층 주택담보대출 증가를 무조건 가계부채 위험 요인으로 단정하기는 어렵다.

조영무 LG경제연구원 연구위원은 최근 보고서에서 “LTV, DTI 완화는 금리가 높은 비은행 주택담보대출이 금리가 낮은 은행담보대출로 전환·대체돼 가계의 이자 부담이 경감될 수 있다”고 분석했다.

50세 이상 자영업자의 경우 1인당 소득이 40대 자영업자와 유사하거나 그 이상으로 높아 현재로서는 채무상환에 큰 무리가 없다는 주장도 나온다.

다만 애초 LTV, DTI 완화의 정책 목적인 부동산시장 활성화와는 무관하게 확대된 주택담보대출이 자영업 사업자금으로 쓰일 개연성이 높은 만큼 가계부채 질 악화 가능성을 더욱 주시해야 한다는 반론도 만만치 않다.

이휘정 하나금융경영연구소 수석연구원은 “은퇴로 상환 여력이 확실치 않은 50대 이상 중고연령층이 상환을 끝내야 할 주택담보대출을 다시 늘린다는 사실은 가계의 재무건전성에 악영향을 미치는 요인이 될 것”이라고 경고했다.

연합뉴스